Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN  BANGUNAN

Sesuai dengan pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Tanah sebagai bagian dari bumi merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa, di samping memenuhi kebutuhan dasar untuk papan dan lahan usaha, juga merupakan alat investasi yang sangat menguntungkan. 

Disamping itu, bangunan juga memberi manfaat ekonomi bagi pemiliknya. Oleh karena itu, bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, wajar menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada negara melalui pembayaran pajak, yang dalam hal ini adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Sehubungan dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tanggal 15 September 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, wewenang untuk memungut BPHTB diserahkan ke pemerintah kabupaten/kota. Penyerahan pengelolaan BPHTB kepada pemerintah kabupaten/kota mulai 1 Januari 2011.

Dalam pembahasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, akan dijumpai beberapa pengertian-pengertian yang sudah baku. Pengertian-pengertian tersebut antara lain :

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam pembahasan ini, BPHTB selanjutnya disebut pajak. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Hak atas tanah dan/bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang di bidang pertanahan dan bangunan.

OBJEK PAJAK

Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan/atau bengunan meliputi :

1. Pemindahan hak karena :Jual-Beli;

• Tukar-Menukar;
• Hibah;
• Hibah wasiat;
• Waris;
• Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
• Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
• Penunjukan pembeli dalam lelang;
• Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
• Penggabungan usaha;
• Peleburan usaha;
• Pemekaran usaha
• Hadiah.

  2. Pemberian hak baru karena :

• Kelanjutan pelepasan hak;
• Di luar pelepasan hak.

TIDAK TERMASUK OBJEK PAJAK

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh :

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
2. Negara untuk penyelenggaraan pemeintahan dan/atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan usaha atau perwakilan organisasi tersebut;
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf;
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

SUBJEK PAJAK DAN WAJIB PAJAK

Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Dasar Pengenaan Pajak

Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak(NPOP). NPOP ditentukan sebesar:

1. Harga transaksi, dalam hal: jual beli.
2. Nilai pasar objek pajak, 
3. Harga transaksi yang tercantum dalam Risalah lelang, dalam hal: Penunjukan pembeli dalam lelang.
4. Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan(NJOP PBB), apabila besarnya NPOP sebagaimana dimaksud dalam poin 1 dan 2 tidak diketahui atau NPOP lebih rendah daripada NJOP PBB.

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak(NPOPTKP)

Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional paling rendah Rp 60.000.000,00(enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberian hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling rendah Rp 300.000.000,00(tiga ratus juta rupiah). Besarnya NPOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Tarif Pajak

Besarnya tarif pajak ditetapkan sebesar paling tinggi sebesar 5 % (lima persen). Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan dengan Peraturan Daerah.